房地產：兩會定調後，地產走勢怎麽看

兩會“地產”定調有哪些增量？⠀

對比此前對行業信心產生較大積極影響的“926”政治局會議，我們認為，兩會地產政策表述延續了“穩樓市”的核心基調，主要增量點在於給予“存量收購”方麵更為寬鬆的政策空間。尤其在價格角度，如此前收購存量房用於配售型保障房，按照“土地成本、建安成本不超過5%的利潤”確定配售價格，市場化原則下，存在政府資金平衡與房企折價意願衝突等堵點問題，而會議對於價格、範圍等條件的放鬆，實際為讓渡“資金”至收購主體，在專項債、保障性再貸款等工具的支持下，有望加速去庫存進程。

後續地產“走勢”怎麽看？⠀

我們認為，當前對行業走勢最為重要的影響因子仍是房價。24Q4以來，二手價格逐步趨穩、新房價格環比走強，量價構成階段性正向循環（“價穩”釋放觀望需求，“量增”縮窄折價空間）。“量增價穩”源自於宏觀經濟環境改善及地產針對性供需政策，其核心為政策“穩住樓市”的目標。在此基調下，購房群體較過去兩年的預期一致性更強、更良好，可以總結為“政策托底下風險偏好的提升”。同時，房價下行、降息使得一些具備投資屬性區域的回報率指標（如租售比）較可比指標的利差收窄，也在強化風偏。近期二手高頻價格再次呈現一定小幅下行壓力，但確定性更強的政策環境和風險偏好不斷提升使我們對25年基本麵的邊際表現更趨樂觀。

如何看地產板塊的估值修複空間？

我們認為，對地產股中長期的定價仍是基於企業資產負債表展開的，資產質量和房價走勢是最為關鍵的影響因素。其中，資產質量（能多大程度兌現至ROE）決定估值中樞，房價走勢決定盈利邊際。現階段，多數城市的價格企穩對於盈利邊際改善的影響是行業性的，但城市間供需關係分化影響價格彈性。頭部國央企布局能級集中度提升、核心區項目占比提升，對應相對更小的價格壓力和更快的流速，資產質量和盈利邊際改善幅度更大，理論上對應更高的估值上限。從施策角度看，“限製性政策放鬆”、“城中村改造”、“控製供地”均指向“調節供需、穩定房價”，對應“盈利邊際改善”邏輯。而“收儲”是另一種直接改善資產質量的方式，對估值中樞的影響性也更為直接。故我們更看好高價格彈性資產布局、及具備收儲受益空間企業的估值彈性。

3月新房、二手房同比增幅收窄⠀

新房市場本周成交235萬平，月度同比+5.82%，相較上月下降 6.50pct；累計庫存10512萬平，二線去化加速，一線三線及以下去化放緩。二手房市場本周成交 219萬平，月度同比+49.12%，相較上月下降33.25pct。2月24日-3月2日，土地市場成交建麵2363萬平，滾動12周同比-11.12%；成交總額447億元，滾動12 周同比-17.91%；全國平均溢價率10.26%，滾動12周同比+4.37pct。⠀

本周申萬房地產指數-0.91%，較上周下跌3.13pct，漲幅排名29/31，跑輸滬深 300指數2.29pct。H股方麵，本周Wind香港房地產指數+3.76%，較上周下降 0.99pct，漲幅排序6/11，跑輸恒生指數1.86pct；克而瑞內房股領先指數為2.95%，較上周下跌4.81pct。

投資建議：政治局會議表態“促進房地產行業止跌企穩”，基本麵拐點或將近，增量政策預期持續。交易端，市場“底部共識”增強，“短線政策博弈+中長期估值修複”邏輯更加順暢。配置方向上，我們建議優先考慮①非國央企受益於化債、政策紓困、需求改善等多重邏輯下的困境反轉；②具備投資及改善產品優勢的龍頭房企獨有的周期韌性；③區域型企業其城市基本麵分化及市占率提升邏輯；④二手中介受益於存量交易景氣度提升。其中，低估值優質非國企及地方型企業受益於融資、收儲等政策的彈性空間或更大。⠀

標的方麵，建議關注1）未出險優質非國央企：龍湖集團、、、綠城中國、等。2）地方國企：越秀地產、、建發國際集團等。3）龍頭央企：中國海外發展、、、華潤置地等；4）優質物管：中海物業、保利物業、華潤萬象生活、萬物雲、；5）租賃企業：貝殼（和海外組聯合覆蓋）。

風險提示：行業信用風險蔓延；行業銷售下行超預期；因城施策力度不及預期。